楼市在国庆节前迎来政策“大礼包”。
中国人民银行行长潘功胜9月24日在国新办发布会上宣布，降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。
自陷入债务困境后，国内头部房企碧桂园（02007.HK）一直处于风口浪尖之中。近期，身为碧桂园创始人的杨国强及其女儿杨惠妍也传闻不断。
与此同时，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
业内认为，央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极作用，有助于持续带动居民消费。
平均降幅约0.5个点
“这正是我想要的政策！”听到存量房贷利率下调的消息，身在北京的“有房一族”的梁荔（化名）激动地说。2021年时，梁荔买入了在京的第二套房，房贷利率为LPR+105个点，高达5%。
今年“517新政”取消商业贷款利率下限以来，各地的新发放房贷利率持续下调，据克而瑞调研，目前30个重点城市首套房平均贷款利率为3.21%，二套房平均贷款利率为3.53%，而目前存量房贷的平均利率约为4%，新增房贷利率与存量房贷利率的利差明显拉大。
潘功胜也表示，在北京、上海、深圳、广州这样的一些大城市，过去房贷利率的加点幅度是比较高的，在“517新政”调整以后，这些城市新发放按揭贷款和存量按揭贷款之间的利差更大。
对此，人民银行指导银行对存量房贷利率进行批量调整，将存量放贷利率降至新发放贷款利率附近。
那么，下调幅度能有多大？“我们预计平均下降的幅度大概在0.5个点左右。”潘功胜解释，“之所以说是平均，因为房贷是在不同时期放的，同时不同时期、不同地区、不同银行，发放的存量放贷利率水平是不一样的，所以我们预测的下降幅度是一个预期的平均数。”
这也就意味着，一线城市的存量房贷利率的下调幅度可能会超过0.5个点。“我老家朋友的房贷款利率只有2出头。”梁荔说。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前承担高利率的，主要是在2017-2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民，也包括部分投资客。目前，很多城市的房价已经跌回2017年左右。而就业正在承受着压力，利率太高，会导致偿还压力大。
利差的持续拉大，也在过去一段时间内引发了居民提前还贷的情况。亿翰智库统计显示，今年上半年，六大行按揭贷款上半年合计减少超3200亿，而2023年全年，这个数据是接近5600亿元，也就是说去年存量房贷利率调整后提前还款的情况并没有减少，这次调整到和新发放贷款一致，预计会在一定程度上缓解该情况。
不过，存量房贷利率具体何时降、如何降，还需要时日落实。潘功胜表示，近期会发布正式文件，“这件事涉及的人很多，银行也需要有一定的时间进行必要的技术准备”。他同时透露，初期会现在本行内实施转按揭，下一步再考虑是否需要跨行转按揭。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，近期各银行将会根据央行部署，持续降低房贷成本。若可以降低50个基点，那么对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，月供可以减少300元。
潘功胜表示，下调存量房贷利率有利于进一步降低借款人的房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概在1500亿元左右，有助于促进了扩大消费和投资，也有利于减少提前的还贷行为。
同时，这一新政还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护消费金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳的平稳健康的秩序。
助力释放改善型需求
不只针对存量房贷，本次新政还惠及新购房需求。为更好地支持城乡居民刚性和多样化的改善性住房需求，全国层面的商业性个人住房贷款将不再分首套房和二套房，将首付比例统一为15%。
潘功胜表示，“517新政”后，首套房的首付比例已降低至15%，当时的二套房是25%，这一次把二者统一为15%。
他强调，各个地方可以因城施策，自主确定是否采取差别化的安排，并确定辖区内的首付比例下限。“不同城市、地区之间，房地产市场情况有很大的差别，地方政府可以采取差别化安排，在全国底线的基础上确定辖区内的首付比例下限。”同时，商业银行可根据客户风险的状况和意愿，与客户协商确定主体的首付比例水平。
58安居客研究院院长张波分析，本轮对二套房首付调整，已降至2000年以来二套首付最低，也体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场将有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。
张波认为，降低二套房首付比例可以直接降低购房门槛，这有助于释放改善型住房需求，特别是在一些经济发展较快、人口流入较大的一二线热点城市，这种潜在需求更为明显。从二套需求来看，投资性需求已经离场，当下入市的皆为自住性需求，这一新政有助于保障多样化改善需求。
严跃进表示，简单测算，若是一个家庭认购一套200万总价的二套房，过去首付款需要50万，但现在降低为30万，直接减少20万，有望激活改善型或换房的需求。
目前正值房企销售旺季，两项政策“大礼包”将如何影响市场？深圳一房企营销人士对第一财经表示，降低存量房贷利率，以及降低首付比例，能对房地产市场起到提振信心的作用，给房地产销售端释放一些需求。
另有某央企人士也表示，对于之前在房贷利率较高点时买房的人来说，看到这次的政策会有一些激动；对于房企销售端来说，想要买房的人更多情况下并不是受制于首付款，而是对未来房价走势的预期，以及对整个经济环境的认知。
业内认为，降低二套首付比例，在一定程度上也预示着房价当下已经处于底部。张波分析称，一般来说，较低的首付比例意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，也或将进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明监管层对于当下楼市的判断已经更为清晰，尤其对于房价层面的长期预期已经更为明确，通过这一政策加力可以有效加速市场的复苏。
严跃进也认为，此次政策有很大一部分涉及到购房领域，尤其是二套房或改善型住房。这对于后续进一步落实房贷政策和降低房贷成本具有积极的作用。从实际过程看，后续购房方面贷款的优惠会更多，也有助于进一步提振住房消费和活跃房地产市场的信心。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。 文章作者
郑娜
孙梦凡
张慧敏
相关阅读
“金融”支持实体发布会的三大看点国新办在2024年9月24日的新闻发布会上宣布了包括降准降息、降低存量房贷利率和创设新的货币政策工具等宏观政策，旨在支持经济高质量发展，并针对当前经济增长不平衡及民生问题提供了针对性的解决方案。
21 昨天 02:24
政策落地，股债双牛？——金融政策“组合拳”解读考虑去年消费支出收入比例，推测本次政策释放利息支出1500亿元，将拉动社会消费1025亿元。
597 09-24 16:57
杨德龙：央行宣布多项重大政策利好 有力提振经济增长预期和市场信心在近期的金融支持经济高质量发展新闻发布会上，中国央行和金融监管机构推出了一系列重大政策，包括降息降准、下调存量房贷利率等，旨在提振经济复苏信心，支持资本市场发展，这些措施预计将有效促进经济增长和市场信心。
631 09-24 16:48 央行：指导商业银行完善按揭贷款的定价机制央行：指导商业银行完善按揭贷款的定价机制
19 09-24 10:01
央行：降低存量房贷利率 预计平均降幅大约在0.5个百分点左右引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近杠杆和爆仓，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
314 09-24 09:14 一财最热 点击关闭